Posse x Propriedade: você sabe a diferença?

Ter a posse de um imóvel não é o mesmo que ser “dono” de fato. Sem registro no cartório de registro de imóveis, você pode enfrentar: dificuldades para vender ou financiar; disputas judiciais; insegurança na transmissão por herança. Regularizar o imóvel garante valorização, segurança jurídica e tranquilidade para o futuro.

Durante muito tempo, era comum ouvir histórias de vizinhos ou parentes dizendo frases como: 
👉 “Já tenho a escritura no cartório de notas, então o imóvel é meu!” 
👉 “Moro aqui há mais de 20 anos, então sou dona de direito.” 

Essas ideias foram passando de geração em geração, mas a realidade jurídica não é bem assim. 

O mito da escritura de compra e venda 

Antigamente, muita gente acreditava que bastava ter uma escritura pública feita no cartório de notas para ser considerada dona. Mas, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, só existe propriedade plena quando o título é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 

📌 Exemplo: Dona Lourdes (nome fictício) comprou uma casa nos anos 80, fez a escritura no cartório de notas e guardou na gaveta. Nunca levou para registrar no Cartório de Registro de Imóveis. Anos depois, o vendedor faleceu e os herdeiros entraram com ação para retomar o imóvel. 

Dona Lourdes tinha posse, mas não a propriedade. Isso não significa que ela perdeu automaticamente a casa — ela poderia se defender na Justiça, alegando direitos como a usucapião ou a boa-fé na compra. Veja o problema: o caminho judicial pode se tornar demorado, caro e incerto, enquanto o simples registro na época teria evitado toda essa “dor de cabeça”. 

O mito de que “morar já é ser dono” 

Outro equívoco muito comum é o pensamento: “Se moro aqui há muito tempo, o imóvel já é meu.” 

Na prática, isso pode ser verdade apenas em casos de usucapião, que exige prazo, boa-fé e requisitos específicos previstos no artigo 1.238 do Código Civil e na Constituição Federal. 

📌 Exemplo: Sr. Antônio (nome fictício) morava em um terreno há 18 anos, construiu sua casa e sempre cuidou do espaço como se fosse dele. Como nunca houve qualquer oposição, conseguiu regularizar pela usucapião especial urbano (artigo 1.240, do Código Civil). Porém, não basta morar, é preciso acionar o Judiciário ou via extrajudicial para ter o reconhecimento legal. 

Formas de regularizar o imóvel 

Existem caminhos legais para transformar a posse em propriedade: 

• Usucapião: Para quem reside pelos anos especificados em lei, de forma contínua e pacífica. 

• Reurb (Regularização Fundiária Urbana): Para núcleos urbanos informais, conforme a Lei nº 13.465/2017. 

• Adjudicação compulsória: Quando o comprador já pagou o imóvel, mas o vendedor se recusa a transferir a matrícula (artigo 1.418, do Código Civil). 

• Imóveis adquiridos em leilão judicial: Só se tornam realmente seus quando a matrícula é atualizada no cartório. 

• Imóveis em terrenos de marinha: O possuidor precisa verificar a situação junto à União para eventual regularização. 

Por que regularizar? 

Viver em um imóvel apenas como possuidor é como ter uma chave que abre a porta, mas não ter a certeza de que a casa realmente é sua. Você entra, usa, cuida, mas a qualquer momento pode perder o que construiu. 

Quando o imóvel não está registrado em cartório em seu nome, surgem consequências sérias: 

• Dificuldades na venda ou herança: Sem registro, não há como transferir legalmente para filhos ou herdeiros. Em caso de falecimento, somente a posse pode ser inventariada. 

• Problemas em financiamentos: Bancos e instituições financeiras exigem matrícula atualizada. Um imóvel irregular perde acesso a crédito, reformas financiadas ou até possibilidade de ser usado como garantia. 

• Risco de disputas judiciais: Antigos proprietários, herdeiros ou terceiros podem contestar a posse. Uma ação judicial pode levar anos e colocar em risco toda a estabilidade da família. 

• Perda do investimento: Toda reforma, ampliação ou melhoria feita corre o risco de ser perdida, porque legalmente o imóvel pode ser questionado. 

• Valorização imobiliária: Um imóvel regularizado pode valer até 30% a mais no mercado em comparação a um bem que não tem matrícula em cartório de registro de imóveis. Isso porque o comprador tem a segurança de que está adquirindo um bem “limpo”, pronto para financiamento, revenda e sem risco jurídico. Além disso, imóveis regularizados atraem mais interessados e vendem mais rápido. 

Ter a propriedade registrada é muito mais que um detalhe burocrático: é a garantia de segurança jurídica, valorização do imóvel e tranquilidade para sua família. 

Antes de pensar: “já moro aqui há anos, então é meu”, pergunte-se: 
➡️ Seu imóvel está realmente em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis? 

Por Sabrina Sayeg, Advogada Especializada em Direito Imobiliário e Condominial  

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