Muitos utilizam a expressão TERRENO DA MARINHA. O correto é TERRENOS em ÁREA DE MARINHA ou TERRAS de MARINHA e, não tem nada haver com as Forças Armadas. O dono é a UNIÃO, que se faz representar pela Secretaria do Patrimônio da União – a SPU.

O artigo 2º do Decreto-Lei n. 9.760/1946 define o que são TERRAS DE MARINHA:

Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831: a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés. Parágrafo único. Para os efeitos dêste artigo a influência das marés é caracterizada pela OSCILAÇÃO periódica de 5 (cinco) centímetros pelo menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

A LPM-Linha do Preamar Médio é um procedimento administrativo, declaratório de propriedade, realizado pela SPU, por meio de estudos técnicos com base em plantas, mapas, documentos históricos e dados de ondas e marés que servem de parâmetro para descobrir se o imóvel está ou não em área de marinha.

NOTA IMPORTANTE: As imagens foram criadas para ilustrar o conteúdo desta matéria e do vídeo adiante e não significa que a demarcação ocorreu ou irá ocorrer nestes limites (consulte a SPU).

Na falta de demarcação oficial da LPM, a jurisprudência criou o método da linha do JUNDU, que corresponde ao início da vegetação que marca o término da praia.

As terras de marinha podem ser classificadas de duas maneiras:

Pela sua LOCALIZAÇÃO, como Continentais, Costeiras e Insulares;

Pelas ÁGUAS que as BANHAM:

•             Marítimas – banhadas pelo MAR.
•             Fluviais – banhadas por RIOS.
•             Lacustres – banhadas por LAGOS.

Também existem os ACRESCIDOS DE MARINHA definidos no artigo 3º.

Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

Imagine que as águas de um determinado local, por ação natural ou artificial, recuaram de sua posição original. Exemplo Barreira, represa, aterros ou até ocupações irregulares. As novas terras secas não são Terras de Marinha. São conceituadas como Acrescidos de Marinha.

Temos ainda os terrenos RESERVADOS OU MARGINAIS:

Art. 4º São terrenos marginais os que banhados pelas correntes navegáveis, fora do alcance das marés, vão até a distância de 15 (quinze) metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, contados dêsde a linha média das enchentes ordinárias.

E os ALODIAIS, que são terrenos com as mesmas características dos terrenos de marinha, mas, não sofrem suas restrições de utilização. O terreno alodial é vizinho ao Terreno de Marinha, só que de propriedade privada.

Imóveis em área de marinha têm uma particularidade na sua forma de propriedade: O DOMÍNIO é dividido em domínio PLENO e domínio ÚTIL.

• O domínio PLENO pertence à União por força da Constituição de 1988.
• E o domínio ÚTIL pertence ao foreiro/ocupante, regido por lei especial, sob as regras do instituto jurídico chamado Enfiteuse.

ENFITEUSE é um direito real sobre coisa alheia pelo qual o enfiteuta possui a posse direta da coisa, podendo usá-la de forma completa, bem como aliená-la e transmiti-la por herança, enquanto o senhorio direto, que é o proprietário do bem, apenas o conserva em seu nome.

• A Enfiteuse PARTICULAR foi proibida a partir do código civil de 2002. As que já existiam continuarão até sua natural extinção.
• As enfiteuses PÚBLICAS que se aplicam aos imóveis em área de marinha continuam sendo regidas por lei especial.

Quando se tem imóvel em área de marinha a pessoa exerce esse direito sob dois regimes: AFORAMENTO onde paga-se o foro e OCUPAÇÃO, que é devida a taxa de ocupação. AMBOS ANUALMENTE.

Importante:

• O DOMINIO PLENO pertence ao Senhorio, que detém o DIREITO de receber o Laudêmio.
• O DOMÍNIO ÚTIL é exercido pelo Enfiteuta, Foreiro ou Ocupante, o qual tem a OBRIGAÇÃO de pagar o laudêmio.

Portanto, não confundam: Laudêmio, foro e taxa de ocupação – são coisas distintas.

Laudêmio é a taxa que a pessoa paga quando pretende transferir esse domínio útil a um terceiro. Pela lei, quem tem a preferência na compra é o titular do domínio pleno (União), e na falta de exercer esse direito, a União aprova a transferência do bem a um terceiro mediante o pagamento do Laudêmio.

Existe isenção no pagamento do laudêmio em programas habitacionais de interesse social e às pessoas consideradas carentes ou de baixa renda.

A CAT-Certidão de Autorização para Transferência é um documento que a SPU emite autorizando as alienações de imóveis em área de marinha. Esta certidão serve para:

a) Comprovar que transmitente recolheu o laudêmio devido em todas as transferências onerosas entre vivos;
b) Que o transmitente está em dia perante o Patrimônio da União e com as obrigações relativas ao imóvel objeto da transferência;
c) Que está autorizado a transferência do imóvel em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público;

            Assim, quem ocupa imóvel em área de marinha tem que se submeter às regras da SPU e a transferência precisa de APROVAÇÃO.

            Junto à SPU, as terras de marinha estão cadastradas sob um Registro Imobiliário Patrimonial popularmente conhecido como RIP. Ele se sobrepõe a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, e por isso, é alvo de diversas discussões jurídicas.

Algumas pessoas ainda dizem que os terrenos de marinha pagam taxa para família real de Portugal. Isso não é de todo verdade. Talvez em algumas cidades do país ainda exista esse tipo de cobrança.

Confundem com a extinta SISA que era o Serviço de Impostos de sua Alteza. A SISA foi substituída pelo ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens e Direitos e é de competência dos municípios.

• Quem paga o ITBI é o comprador.
• Quem paga o Laudêmio é o vendedor.

Em cidades praianas esses conceitos são familiares.

As Terras de Marinha têm origem no Brasil-Colônia diante da necessidade de proteger as praias de invasões inimigas.

A importância de regulamentar estas terras próximas à costa se dava em garantir o livre acesso pelas praias, podendo povoar o Brasil dali para dentro.