Desde a aprovação do Plano Diretor em dezembro de 2023 (Lei Complementar n. 134/2023) a cidade de Cubatão está autorizada a tomar (arrecadar) imóveis que não estejam em consonância com suas finalidades econômicas (art. 1228, §1º, CC) e sociais (artigo 182 da CF).

A RETOMADA DO BEM pelo Poder Público se assemelha a uma espécie de usucapião caso o imóvel esteja abandonado por mais de 3 anos e sem pagar IPTU, conforme artigos 47 e 53 do Plano Diretor Municipal.

Art. 47.  Sobre os imóveis que não cumprem sua função social, incidirão, com base no art. 182 da Constituição Federal, e na Lei Complementar n° 118/2021, ou outra legislação específica que venha a lhe substituir, os instrumentos:

• I – Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC);
• II – IPTU Progressivo no Tempo;
• III – Arrecadação de bem imóvel vago.

Art. 53.  Fica definido que o Município de Cubatão promoverá a arrecadação de bem imóvel vago, tomando sua propriedade, decorridos 3 (três) anos do abandono, considerando-se bem imóvel abandonado aquele que satisfizer, cumulativamente, as condições:

• I – Encontrar-se vago, sem utilização e sem responsável pela sua manutenção, integridade, limpeza e segurança;
• II – Cujo estado de abandono for comprovado por laudo técnico elaborado pela Secretaria Municipal de Obras;
• III – Que não estiver na posse de outrem; e
• IV – Mantiver INADIMPLÊNCIA dos tributos municipais incidentes sobre a propriedade imóvel.

Mas isso não é uma inovação da Prefeitura de Cubatão.

O artigo 8º da Lei Federal n. 10.257/2001 (Estatuto das Cidades) diz que após 5 anos sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o município poderá proceder a desapropriação com pagamento em títulos da vida pública.

O Código Civil prever possibilidades de perda da propriedade por abandono no inciso III do artigo 1.275, e § único do artigo 39.

E a Lei Federal n. 13.465/2017 trouxe mecanismos mais claros ao tratar explicitamente da ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS ABANDONADOS.

Art. 64. Os imóveis urbanos privados abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-los em seu patrimônio ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo Distrito Federal na condição de bem vago.

§ 1º A intenção referida no caput deste artigo será presumida quando o proprietário, cessados os atos de posse sobre o imóvel, não adimplir os ônus fiscais instituídos sobre a propriedade predial e territorial urbana, por cinco anos.

§ 2º O procedimento de arrecadação de imóveis urbanos abandonados obedecerá ao disposto em ato do Poder Executivo municipal ou distrital e observará, no mínimo:

• I – abertura de processo administrativo para tratar da arrecadação;
• II – comprovação do tempo de abandono e de inadimplência fiscal;
• III – notificação ao titular do domínio para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.

§ 3º A ausência de manifestação do titular do domínio será interpretada como concordância com a arrecadação.

§ 4º Respeitado o procedimento de arrecadação, o Município poderá realizar, diretamente ou por meio de terceiros, os investimentos necessários para que o imóvel urbano arrecadado atinja prontamente os objetivos sociais a que se destina.

§ 5º Na hipótese de o proprietário reivindicar a posse do imóvel declarado abandonado, no transcorrer do triênio a que alude o art. 1.276 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), fica assegurado ao Poder Executivo municipal ou distrital o direito ao ressarcimento prévio, e em valor atualizado, de todas as despesas em que eventualmente houver incorrido, inclusive tributárias, em razão do exercício da posse provisória.

Art. 65. Os imóveis arrecadados pelos Municípios ou pelo Distrito Federal poderão ser destinados aos programas habitacionais, à prestação de serviços públicos, ao fomento da Reurb-S ou serão objeto de concessão de direito real de uso a entidades civis que comprovadamente tenham fins filantrópicos, assistenciais, educativos, esportivos ou outros, no interesse do Município ou do Distrito Federal.

Portanto.

Com o avanço da tecnologia e mudança nas legislações tributárias, o titular pode, além de responder judicialmente, ter seu nome negativado, veículos bloqueados e contas bancárias penhoradas, também pode vir a perder seu imóvel por abandono e não pagamento de IPTU.

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